ฟองสบู่คืออะไร รู้ทันฟองสบู่ เพื่อการเงินที่ปลอดภัยในอนาคต (ฉบับเข้าใจง่าย)

เรามา รู้ทันฟองสบู่ กันดีกว่า เราต่างก็คุ้นหูกัน และพูดติดปากกันว่า ณ ช่วงเวลานั้นได้เกิด “ฟองสบู่ตลาดอสังหาฯแตก” หลายคนทราบว่าเกิดอะไรขึ้นแต่ยังคงไม่รู้ที่มาที่ไป ของกลไกที่ทำให้เกิดวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์นี้ นอกจากปัจจัยด้านอสังหาฯ ที่ทำให้เศรษฐกิจของสหรัฐล้มแล้วยังมีปัจจัยทางด้านผลิตภัณฑ์การลงทุนอย่างอื่นด้วย แต่แท้จริงแล้วคำว่าฟองสบู่คืออะไร สัญญาณอะไรที่บ่งบอกถึงสภาพฟองสบู่บ้าง รวมถึงปัจจัยอะไรบ้างที่สามารถก่อให้เกิดฟองสบู่ได้ บทความนี้เรามีคำตอบ

ฟองสบู่คืออะไร?

ขอยกตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมเพื่อให้เห็นภาพกันง่าย ๆ ก่อน คำว่า “ฟองสบู่” เปรียบเสมือนการที่คุณซื้อของเล่นสมัยเด็กตัวที่ต้องเอาแท่งไม้จุ่มน้ำสบู่ลงในขวดเล็ก ๆ และเป่าออกมา เมื่อคุณเป่าไปเรื่อย ๆ จะพบว่าฟองที่คุณเป่านั้นใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ แต่ถ้าคุณเป่าด้วยแรงที่มากเกินไป หรือเร็วเกินไปก็เสี่ยงที่จะทำให้ฟองสบู่ก้อนนั้นแตกเร็วขึ้นนั่นเอง

คำว่าฟองสบู่ในเศรษฐศาสตร์นั้นอาจจะดูคล้ายกับการเป่าฟองสบู่แบบข้างต้น โดยกฎการเกิดฟองสบู่พื้นฐานมีดังนี้ ประชาชนแห่กันซื้อสินค้า หรือสินทรัพย์ประเภทหนึ่งด้วยความคิดเดียวกันทั้งหมดว่า “ฉันจะต้องรวยจากการขายทำกำไรจากไอ้สิ่งที่ฉันซื้อแน่นอน” และการแห่ซื้ออสังหา ฯ ในสหรัฐช่วงก่อนวิกฤติก็ดูเหมือนว่าจะเป็นเช่นนี้ เพราะเพียงคิดว่าราคาจะทะยานขึ้นแน่นอนโดยปราศ จากการศึกษามูลฐานที่แท้จริงว่าสาเหตุอะไรที่ ทำให้ราคาของอสังหาฯ ปรับตัวขึ้นอย่างไร้เหตุผล

และ แน่นอนเมื่อมีดีมานด์การซื้อเกิดขึ้นย่อมต้องมีผู้อาศัยสภาพบวกของตลาด ในการป้อนซัพพลายเข้า ไปเพื่อขอส่วนแบ่งเค้กก้อนนี้ ซึ่งซัพพลายในที่นี้ก็คือตัว “อสังหาฯ” หรือ “ที่อยู่อาศัย” นั่นเอง คราวนี้เมื่อซัพพลายถูกอัดไปมาก ประกอบกับดีมานด์จากที่เคยร้อนแรงนั้นชะงักลง นำไปสู่สภาวะฟองสบู่แตกในท้ายที่สุดนั่นเอง หรือพูดง่าย ๆ คือ เมื่อไม่มีคนซื้อแต่พ่อค้าเอาของมาลงตลาดเยอะ สินค้าจึงเหลือขายบานนั่นเอง

แล้วมีปัจจัยอะไรบ้างที่ทำให้เกิดฟองสบู่?

ผู้ต้องหาในวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ในภาคส่วนเกี่ยวเนื่องกับอสังหา ฯ คือ “นโยบายรัฐ” และ “อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำ” เราปฏิเสธไม่ได้เลยว่าอะไรที่ได้มาง่าย ๆ นั้นตามสัญชาติญาณของคนเราแล้ว จะรีบคว้ามาไว้ก่อนโดยไม่ยอมวิเคราะห์ถึง ผลระยะยาวที่จะตามมาในอนาคต เช่น เดียวกันสมัยรัฐบาลของ จอร์ช ดับเบิลยู บุช มีนโยบายเอาใจประชาชนสหรัฐที่ฝันอยากมีบ้านแต่ ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของดอกเบี้ยที่แพง หรือสถานะทางการเงินที่ ไม่ดีของผู้กู้ รัฐบาลได้สั่งให้ภาคการเงิน และธนาคารกลางสหรัฐ (FED: Federal Reserve Department) ปรับลดดอกเบี้ยกลางลงเพื่อที่ว่าธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ได้กู้เพื่อไปปล่อยเป็นสินเชื่อครัวเรือนต่อไปในอัตราที่ถูก พร้อมทั้งสั่งให้สถาบันการเงินต่าง ๆ ปรับลดคุณสมบัติทางด้านการเงิน ของลูกค้าที่เข้ามาขอกู้ลง

ยกตัวอย่างเช่น นาย เอ มีหนี้บัตรเครดิตอยู่ก็สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้นั่นเอง และเนื่องจาก นาย เอ มีนิสัยสุรุ่ยสุร่ายจากบัตรเครดิตของตน ชอบซื้ออะไรที่ได้มาง่าย ๆ มีหรือครับที่ นาย เอ จะพลาดโอกาสทองแบบนี้ คุณลองคิดดูละกันว่า หากคนที่มีเครดิตอยู่อย่าง นายเอขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านเป็น “ล้านราย” ความเสี่ยงของธนาคารจะเป็นเช่นไร (เราเรียกสินเชื่อที่ปล่อยกู้ให้คนที่เครดิตไม่ดีว่า Subprime Loan) นอกจากนี้ นาย เอ สามารถขอสินเชื่อกู้บ้านได้ 5 หลัง (ซึ่งเกิดขึ้นจริง) ไม่ต้องพูดถึงความเเละที่จะตามมา

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ  : ออมเงินอย่างไร ให้ได้เงินล้าน เทคนิคออมเงิน ง่าย ๆ นำไปใช้ได้เลย

ดีมานด์จอมปลอม (Artificial Demand) ที่นักลงทุนมองไม่เห็น

แน่นอนว่าเมื่อบ้านถูกจองจนหมดจากบรรดา “นายเอ” หลายล้านรายส่งผลให้ราคาของบ้านนั้นทะยานสูงขึ้นทันที นักลงทุนที่ขาดความระมัด ระวัง ในสมัยนั้นเมื่อเห็นว่าราคาบ้านมันขึ้นขนาดนี้ได้ มันก็ต้องไปต่อได้ ส่งผลให้ราคาบ้านมันยังไปได้ ต่ออีกผ่านการเก็งกำไรของนักลงทุนเหล่านี้ และเงินทุนจาก นักลงทุนบางรายก็มาจากเครดิตแย่ ๆ ในการเข้าถึงสินเชื่ออีกเช่นกัน ธนาคารที่ทำการปล่อยสินเชื่อไม่มีทางรู้ได้เลยว่าความจำนง ในการขอสินเชื่อของคุณนั้นมาจากคำว่า “ต้องการที่จะอยู่อาศัยจริง” หรือเพื่อ “ซื้อไว้เก็งกำไร” และตามกฎดีมานด์ซัพพลาย เมื่อมีความต้องการที่จะซื้อบ้าน ดีเวลลอปเปอร์จึงต่างขึ้นโครงการกันให้พรึ่บด้วยความคิดเช่นเดียวกันว่า “ยังไงฉันก็ต้องขายได้”

สามวิธีในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ใด ๆ ของฟองสบู่

เพื่อให้เข้าใจถึงผลกระทบของคำกล่าวนั้นก่อนอื่นเรามาสร้างฐานความเข้าใจร่วมกันโดยดูสามวิธีในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใด ๆ

• The Greater Fool Theory
  

  ในอสังหาริมทรัพย์พวกเขาเรียกมันว่า “การขายที่เทียบเคียงกัน” และในสินทรัพย์กระดาษเช่นหุ้น และพันธบัตรเป็นธุรกรรมล่าสุด ความหมาย คือราคาตลาดปัจจุบันแสดงถึงมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมเนื่องจากเป็นราคาที่ผู้ซื้อ และผู้ขายเต็มใจซื้อขายที่ ปัญหาคือมันไม่มีประโยชน์อย่างยิ่ง สำหรับการระบุฟองสบู่เพราะมันบอกคุณได้ว่าคนโง่คนอื่น ๆ ยินดีจ่ายอะไรบางอย่างเท่านั้น

• สินทรัพย์
  

  ในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการวิเคราะห์ต้นทุนทดแทน หรือค่าใช้จ่ายในการสร้างโครงสร้างใหม่สุทธิจากค่าเสื่อมราคา ในหุ้นมูลค่าตามบัญชีหรือ Q-ratio เป็นตัวชี้วัดของสินทรัพย์อ้างอิงต่อหุ้น นี่เป็นการวัดความเสี่ยงที่สำคัญมาก เพราะจะบอกคุณถึงเบี้ยประกันภัย หรือส่วนลดที่คุณจ่ายโดยเทียบ กับมูลค่าของสินทรัพย์อ้างอิง เบี้ยประกันภัยที่มากนั้นเกี่ยวข้องกับช่วงเวลาของการเติบโตอย่างไร้เหตุผล ซึ่งส่งผลให้มีความเสี่ยงสูง และส่วนลดมากจะเกี่ยวข้อง กับช่วงเวลาแห่งความกลัวความเสี่ยงที่ลดลง และ ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นในภายหลัง

• รายได้
  

  ในรายได้อสังหาริมทรัพย์วัดเป็น NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) หรือในที่อยู่อาศัยรายย่อยมักวัดเป็นตัวคูณค่าเช่าขั้นต้น ในตลาดหุ้นคือ P / E หรืออัตราส่วนกำไรของราคาซึ่งวัดโดยทั่วไปผ่าน CAPE หรืออัตราส่วนรายได้ของราคาที่ปรับตามวงจร รายได้เป็นมาตรการประเมินมูลค่าที่ฉันชอบที่สุดในการระบุความเสี่ยงเพราะในที่สุดมูลค่าของสินทรัพย์ใด ๆ ก็คือมูลค่าปัจจุบันที่คิดลดของกระแสเงินสด นั่นเป็นศัพท์เฉพาะทางเศรษฐศาสตร์ที่บอกว่าสินทรัพย์คุ้มค่า กับสิ่งที่ได้รับ วัดมูลค่าปัจจุบันตามผลประโยชน์ในอนาคต ของการเป็นเจ้าของ

อะไรมีขึ้นย่อมต้องมีลง

เมื่อคนที่มีพฤติกรรมทางการเงินแย่ ๆ อย่างนายเอหลาย ๆ ล้านคนเพิ่งมาพบความจริงที่ว่าตนนั้น ไม่มีความสามารถที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ สิ่งที่เกิดขึ้น คือภาวะผิดชำระหนี้ (Default) ซึ่งจะทำอย่างไรได้นอกจากการหนีออกจากบ้านที่ติดค่างวดกับแบงก์ เพราะแบงก์เขามาตามทวงหนี้นั่นเอง เจ็บปวดที่สุดเห็นที่จะเป็นแบงก์ที่ปล่อยกู้ให้ นาย เอ ที่โดนเบี้ยวหนี้ คงจะไม่เสียหายเท่าไรหากแบ้งค์ปล่อยกู้ให้คนอย่าง นาย เอ เพียงแค่รายเดียว แต่ลองคิดดูหากเป็นหมื่น ๆ เคสต่อหนึ่งแบงก์สามารถส่งผลให้แบงก์ล้มได้เหมือนกัน ส่วน นาย เอ เขาแทบจะไม่สนใจเลยว่าคำว่า “บุคคลล้มละลาย” ที่ติดตัวเขานั้นคืออะไร

เมื่อข่าวด้านการผิดชำระหนี้ ของแบงก์ต่าง ๆ หลุดออกไป ส่งผลให้นักลงทุนมอง เห็นแล้วว่าดีมานด์ซื้อบ้านที่เกิดขึ้นในสหรัฐนั้นคือ “ดีมานด์จอมปลอม” (ลองนึกภาพตามว่าดีมานด์ประเภทนี้ คือแรงที่ถูกอัดเข้าสู่ฟองสบู่ที่ถูกเป่า ) ส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหา ฯ นั้นหยุดชะงักทันที ดีเวลลอปเปอร์รายต่าง ๆ เจ๊งเป็นแถบจากจำนวนซัพพลายที่เหลืออื้อซ่า … บู้ม ฟองสบู่ที่ถูกเป่าก็แตก ในทันใด ดังนั้นสองเหยื่อเคราะห์ร้ายของวิกฤตินี้คือ “ภาคธนาคาร” และ “ภาคอสังหาฯ” ซึ่งป็นสองส่วนสำคัญของเศรษฐกิจสหรัฐ เมื่อพังขึ้นมาเศรษฐกิจลุงแซมจึงล้มในที่สุดเกิดขึ้นเป็น “Hamburger Crisis” นั่นเอง

สรุป

จะเห็นได้ว่าโศกนาฏกรรม ทางการเงินดังกล่าวเกิดจากความหละหลวม ในเรื่องมาตรการทางการเงิน ส่งผลให้เกิดดีมานด์จอมปลอม ซึ่งนำไปสู่ราคาของสินทรัพย์ที่ขยับตัวสูงขึ้นตาม และเมื่อดีมานด์ประเภทนี้หยุดลงแต่สินทรัพย์ยังคงเหลือในตลาดอยู่เยอะ จึงเกิดเป็นภาวะฟองสบู่ในที่สุด นอกจากจะต้องศึกษาทั้งด้านดีมานด์และซัพพลายไม่ว่าก่อนที่จะซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาฯแล้ว ต้องวิเคราะห์ให้ออกด้วยว่าดีมานด์ที่คนแห่ซื้อกันนั้นเกิดจากอะไร ยอดการซื้อและการจองของอสังหาฯที่คุณเล็งไว้เกิดจาก “ความต้องการอยู่จริง” หรือเพียงแค่ “เก็งกำไร” เชื่อว่าหากคุณใจเย็น และศึกษาประเด็นนี้ให้ดีคุณจะอยู่ในโซนปลอดภัยเมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้นมาจริง ๆ

ขอบคุณที่มา ข่าวอสังหาฯ-บทความจาก DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

อยากจัดงานแต่งงานในฝันสักครั้งต้องเก็บเงินยังไง

เคล็ดลับจัดโต๊ะทำงาน ให้ดวงการงาน การเงิน ความรักพุ่งแรงฉุดไม่อยู่

วิธีเก็บเงินแบบแม่ญี่ปุ่น เก็บเงินอย่างไรให้เหลือเยอะๆ เคล็ดลับแม่บ้านญี่ปุ่น